工作的一面是，上一年全球新建成購物中心面積排名前10的城市中，我國占了9個(gè)；與此同時(shí)，全球在建購物中心面積也有超越一半來(lái)自我國。工作的另一面則是，超市賣(mài)場(chǎng)、百貨商家、地產(chǎn)巨子自始自終地高調加碼該業(yè)態(tài)，品牌商家也紛繁表態(tài)將把在華跑馬圈地的落腳點(diǎn)首選在此。
所以，購物中心過(guò)剩與否的爭辯，成了仁者見(jiàn)仁，智者見(jiàn)智的工作。不過(guò)，不管如何，太多的痕跡標明，這個(gè)業(yè)態(tài)，現已走在了十字路口上。
泡沫
我國各大城市在購物中心上的規劃戰，即便放到國際舞臺上比賽，也必定不落劣勢。
從數據上來(lái)看，上一年對購物中心最為熱心的城市當數成都。在上一年陡增100多萬(wàn)平方米購物中心后，成都已建成的城市歸納體面積超越了1500萬(wàn)平方米。關(guān)于具有約1500萬(wàn)人口的四川省省會(huì )來(lái)說(shuō)，均勻每人都可具有1平方米的城市歸納體商業(yè)面積。
而這樣的氣勢仍在連續?，F在全球在建購物中心面積達3900萬(wàn)平方米，比較2013年增加了300萬(wàn)平方米。其間我國在建購物中心面積占到了全球面積的一半以上。而若從整個(gè)多功能歸納地產(chǎn)規劃來(lái)看，數據更為驚人。據英國地產(chǎn)咨詢(xún)公司萊坊表明，現在在我國全國范圍內，正在建造的多功能歸納地產(chǎn)項目有800多個(gè)，總面積達3億平方米。這相當于1000多個(gè)美國最大購物中心、地處明尼蘇達州的美國商城的規劃。
在在建購物中心面積最大的10個(gè)城市中，成都以320萬(wàn)平方米的規劃位列全球第二。這樣的規劃，是購物之都巴黎在建購物中心面積的20多倍。而在比成都更急進(jìn)的上海，則有著(zhù)330萬(wàn)平方米的在建面積，這一數字現已高于除俄羅斯和土耳其之外的一切86個(gè)歐洲城市在建面積的總和。
而相似的狀況，相同發(fā)生在國內的其他城市。不論是北京這樣的一線(xiàn)城市，仍是杭州之類(lèi)的二線(xiàn)商場(chǎng)。
以天津商場(chǎng)為例，僅本年榜首季度，就有遠洋未來(lái)廣場(chǎng)和永旺夢(mèng)樂(lè )城兩個(gè)項目開(kāi)業(yè)，為天津市增加了22萬(wàn)平方米的零售面積；鄙人半年，還將有包含坐落南京路中心地段的和記黃埔世紀都會(huì )項目、坐落和平路黃金區域的恒隆廣場(chǎng)等在內的總計31萬(wàn)平方米的商業(yè)項目面世倒閉。數據顯現，天津的在建購物中心面積，到達了250萬(wàn)平方米，位居全球第四。
在外媒的報導視角中，我國購物中心的泡沫乃至更甚于住所地產(chǎn)——雖然住所地產(chǎn)的整體投資額仍遠遠高于商業(yè)地產(chǎn)，但關(guān)于開(kāi)發(fā)商而言，商業(yè)地產(chǎn)項目的財政擔負也更重，由于商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)形式是買(mǎi)入并持有，而不是在房子蓋好之前就開(kāi)端預售。
鑒于商業(yè)地產(chǎn)的參加者更少，如個(gè)人投資者的鮮少參加，這導致商業(yè)地產(chǎn)套現難度更大。
“我根本認同這種觀(guān)點(diǎn)，我國現在的購物中心確實(shí)存在泡沫。以沈陽(yáng)為例，這個(gè)國內零售地產(chǎn)庫存量第二大的城市，有著(zhù)4家LV門(mén)店，其間2家的旅程乃至只相隔幾分鐘，不論這4家門(mén)店是不是都顧客盈門(mén)，這都是泡沫?！绷柩戕k理咨詢(xún)首席咨詢(xún)師林岳對新金融記者表明，當一個(gè)政府組織、一個(gè)開(kāi)發(fā)商、一個(gè)奢華品牌不沉著(zhù)地去應對相同不沉著(zhù)的消費者時(shí)，這個(gè)泡沫是十分可怕的，“現在咱們都沒(méi)看到這個(gè)泡沫的潛在危險，也沒(méi)有理性地去剖析整個(gè)消費商場(chǎng)?！?/span>
難挨
許多購物中心正在拔地而起或行將拔地而起背面的危險是，空置危險并不算小。而一旦這些購物中心開(kāi)業(yè)后沒(méi)有滿(mǎn)意的客流，那么它們將變成業(yè)主巨大的擔負。每月的丟失，或將以百萬(wàn)美元計。
“雖然有許多購物中心車(chē)水馬龍，可是有些購物中心現已呈現人氣缺乏的現象?！绷衷乐赋?，對不少業(yè)主而言，眼下的日子，現已不太好過(guò)了。
對此，正榮集團副總裁王銳也深有同感：“前些年招商，商戶(hù)會(huì )請你吃飯，乃至做某方面的買(mǎi)賣(mài)才能在購物中心拿到艙位。從2013年開(kāi)端，根本上是咱們請他們吃飯，才能把優(yōu)質(zhì)商鋪招到商業(yè)項目中來(lái)，這就是‘深秋降臨’的標志?！?/span>
在上海，購物中心的“深秋時(shí)節”已至，乃至有數據支撐。不久前，睿意德我國商業(yè)地產(chǎn)研究中心從其監測的上海400多家購物中心中挑選出100家大中型購物中心進(jìn)行研究，在比較了年營(yíng)業(yè)額、客流、客單價(jià)、租金、坪效、財政報答等目標后，得出的結論是：運營(yíng)狀況上佳的優(yōu)質(zhì)項目?jì)H占30%；體現平平、尚處于培養期的項目占40%；而人氣慘白的慘淡項目比
例不光到達了30%，這其間還有10%的項目已挨近歇業(yè)。
在北京，境況難熬的項目中，有地處中關(guān)村、從前人山人海的中關(guān)村廣場(chǎng)購物中心這樣的典型。雖然閱歷了“賣(mài)身”，尋得了新的店主，但其仍舊沒(méi)能勃發(fā)活力。據周邊商戶(hù)向新金融記者介紹，現在該購物中心內已呈現大面積空鋪，運營(yíng)簡(jiǎn)直阻滯。
在天津，與預期有著(zhù)收支的項目中，有以“全球單體商業(yè)面積最大購物中心”自居的SM沿海榜首城這樣的代表。依照方案，沿海榜首城擬于本年年底正式開(kāi)業(yè)。但據新金融記者了解，到現在，該項目仍未交給，延期開(kāi)業(yè)的可能性已十分之大。關(guān)于前期宣揚中說(shuō)到的大型超市、影院、科技館等一干商鋪的招商狀況，據挨近沿海榜首城招商部的相關(guān)人士向新金融記者泄漏，官方僅僅表態(tài)“現在正在對超市、影院、全國連鎖品牌等‘大店’進(jìn)行招商，該有的業(yè)態(tài)根本都有”，至于詳細招商了多少，招來(lái)了哪些企業(yè)，現在仍是水中望月。
在成都，大部分新賣(mài)場(chǎng)不管開(kāi)業(yè)時(shí)有多高調，通常在短短一個(gè)月后便無(wú)人問(wèn)津；在合肥，從上一年下半年開(kāi)端，許多商業(yè)項目呈現封閉潮，乃至有商業(yè)項目建成之后長(cháng)達五六年時(shí)刻還不能開(kāi)業(yè)；在東莞，曾被美國《時(shí)代周刊》評選為國際最大購物中心的華南MALL，開(kāi)業(yè)8年內因商鋪長(cháng)時(shí)間處于空置、商家不斷撤出以及股權轉讓重組等問(wèn)題備受注重與爭議……不難看出，這份寒意，其實(shí)早已席卷了各地。差異的，只不過(guò)是程度的或深或淺罷了。
但一個(gè)怪圈則是，就算每天都有老的項目因開(kāi)展欠好而掙扎乃至倒下，每天也都會(huì )有新的項目在不斷開(kāi)發(fā)。
比方，老牌百貨企業(yè)的參加。在盈余才能大幅下降、運營(yíng)本錢(qián)不斷高企等壓力下，購物中心無(wú)疑成為了傳統百貨企業(yè)轉型的重要出口。銀泰早在六七年前就斷定了要點(diǎn)開(kāi)展體會(huì )式購物中心、不開(kāi)單體百貨店的思路。本年起，銀泰每年新增大型購物中心的數字將維持在10家，估計往后會(huì )有100個(gè)銀泰購物中心在全國范圍內面市。
在開(kāi)發(fā)購物中心的隊伍中，不乏在華以超市業(yè)態(tài)為主營(yíng)事務(wù)的企業(yè)。如在華事務(wù)至今仍處于虧本狀況的永旺，未來(lái)在華將以夢(mèng)樂(lè )城購物中心為首要形式，估計至2020年到達100家；如本年開(kāi)出在華首家購物中心的伊藤洋華堂，方案很快將開(kāi)出在華的第二家購物中心，也是相當于日本購物中心3-4倍、伊藤洋華堂史上最大的購物中心；又如本鄉零售品牌步步高，其在全國已有約10個(gè)大型購物廣場(chǎng)在建，董事長(cháng)王填的預期是，希望到2016年，每年能夠有10個(gè)新的大型購物中心開(kāi)業(yè)。
與此同時(shí)，傳統房企也在活躍分羹。跟著(zhù)近年來(lái)我國房地產(chǎn)調控方針趨嚴，商業(yè)地產(chǎn)遭到許多傳統房企的追捧。萬(wàn)科、遠洋等一批地產(chǎn)商開(kāi)端注重這塊蛋糕，紛繁加碼商業(yè)地產(chǎn)、自營(yíng)購物中心項目。
許多玩家的殺入，無(wú)疑讓這個(gè)本就潛藏著(zhù)過(guò)剩危險的細分范疇，愈加危機重重。
出路
“關(guān)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講，榜首炮假如沒(méi)打響，那么后邊則很難力挽狂瀾?！痹诹衷揽磥?lái)，擺在新晉選手面前的，首先是客流的搶奪，“Shopping Mall在上世紀風(fēng)行歐美國家的原因是它的多業(yè)態(tài)環(huán)境能夠滿(mǎn)意不同集體的需求，并且不同的mall有不同的定位和層次，不同消費集體有不同的挑選；可是在我國，消費者來(lái)購物中心不必定是來(lái)消費的，許多是來(lái)湊熱烈的，乃至是來(lái)享用空調或暖氣的。因此，我國的購物中心，不熱烈就等著(zhù)關(guān)門(mén)大吉，幾年前的伊都錦、連卡佛等退出上海就是最好的比方?！?/span>
但一個(gè)不容忽視的現狀是，跟著(zhù)購物中心的會(huì )集上馬，同質(zhì)化成為了越發(fā)杰出的一個(gè)難題。不管在定位、效勞、業(yè)態(tài)組合、仍是品牌挑選上，大多數購物中心都已越來(lái)越?jīng)]有特征，越來(lái)越難以構成競爭力，這意味著(zhù)對消費者的招引力，也就越來(lái)越弱。
“現在說(shuō)過(guò)剩，要看是在什么狀況下，相對誰(shuí)來(lái)說(shuō)。單純的說(shuō)購物中心過(guò)剩，到底是樓過(guò)剩、里面的店過(guò)剩，仍是購物行為過(guò)剩，或許購物體會(huì )過(guò)剩，這個(gè)是值得評論的?！迸晾兆稍?xún)公司資深董事羅清啟向新金融記者表明，假如過(guò)剩的僅僅其間某一個(gè)非致命性環(huán)節，那么并不是沒(méi)有改造的空間。
比方，體會(huì )式消費。
據我國購物中心聯(lián)盟的調研數據顯現，大城市商業(yè)場(chǎng)所的客流中，有高達65%以上份額的人群尋求的是文娛旅行和休閑需求，會(huì )集體現在茶座、冷飲店、酒吧、快餐店的消費，以及網(wǎng)吧、影院、游樂(lè )園乃至主題樂(lè )園等的消費；而為傳統購物需求而進(jìn)入購物中心的人群僅占到三成。
所以，越來(lái)越多的文娛休閑設備涌入購物中心。藝術(shù)展覽、教育講座等文明范兒活動(dòng)搬入購物中心，海洋館、科技館等“巨大上”項目進(jìn)駐購物中心，兒童游樂(lè )設備簡(jiǎn)直成了“標配”，乃至連婚姻登記處、社保組織、車(chē)管所等公共設備也開(kāi)端呈現在這些舊日的零售場(chǎng)所之中。
這值得鼓舞，但也相同需求警醒。究竟，招引客流、增收增利哪個(gè)也不容忽視。不管是一味尋求差異，難以接到“地氣”，落得個(gè)叫好不叫座的為難，仍是從頭墮入新一輪同質(zhì)化，畢竟都是因小失大。
除此之外，不少購物中心眼下相中的另一個(gè)出路，是在智能上做文章。銀泰與阿里巴巴打開(kāi)協(xié)作，萬(wàn)達、凱德開(kāi)發(fā)和使用數據化東西，百度、萬(wàn)科協(xié)作智能Mall項目……
不過(guò)，現階段的購物中心智能化體現，還僅是體現在Wi-Fi上網(wǎng)、收銀臺改造要有買(mǎi)賣(mài)數據及為用戶(hù)供給各種互聯(lián)網(wǎng)效勞等，仍處初級探究階段。
“了解周?chē)煌顩r、找個(gè)飯館、做查詢(xún)，這些智能使用還比較簡(jiǎn)單，不能叫智能系統。說(shuō)白了，這是整合購物地址周?chē)奈锲?，將其歸入一個(gè)通訊系統，這還不是真實(shí)的智能購物中心?！绷_清啟著(zhù)重，真實(shí)的智能購物必定是建立在需求數據之上的，是消費者能夠使用的大數據，而不僅是商家把數據攏起來(lái)，來(lái)做一些他想干的工作，“未來(lái)的智能購物是一個(gè)高度智能化的，不僅是賣(mài)家清楚消費者在想什么，也要讓消費者清楚商家的目的?！?/span>
總歸，留給購物中心提高的空間，還很大
